10 Prozent weniger Miete für alle

Immobrief Stuttgart 20.10.2015

Modellprojekt der Baugenossenschaft Esslingen

Um mehr und auch preiswerteren Wohnraum anbieten zu können, muss verstärkt in die Höhe gebaut werden, meint die Baugenossenschaft Esslingen (BGE). An einem Beispiel wurde die daraus resultierende Kosteneinsparung berechnet, zusammen mit der Stadt Esslingen wird das Vorhaben jetzt auf den Weg gebracht.

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Eine Etage mehr bedeutet weniger Miete für alle bei gleicher Rendite


10 Prozent weniger Miete als ursprünglich veranschlagt werden die künftigen Bewohner des Krebenwiesenwegs 7 in Esslingen-Wäldenbronn künftig bezahlen müssen. Möglich wird dies durch eine Idee der beiden BGE-Vorstände Oliver Kulpanek und Christian Brokate sowie durch einen Verwaltungsakt des Baurechtsamts.

„In die Tiefe geht es nicht, also müssen wir in die Höhe bauen“
Ein Bündnis für Wohnen gibt es auch in Esslingen. Eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und zuwenig Bauland – verbunden mit Protesten der Bevölkerung, wenn neues ausgewiesen werdensoll – bestimmt auch in der ehemaligen Freien Reichsstadt das Bild. „In die Tiefe geht es nicht, also müssen wir in die Höhe bauen“, zeigt Kulpanek bildhaft den nach Meinung der BGE richtigen Weg auf.

Eigentlich war beim Projekt Krebenwiesenweg 7 alles klar. Die Planung war abgeschlossen, das Baurecht sah zwei Vollgeschosse plus Dachgeschoss mit elf Wohnungen auf 777 Quadratmetern Wohnfläche plus 11 Tiefgaragenstellplätze vor.

Wie wirkt sich ein Geschoss mehr auf die Rendite aus?
Doch was passiert, so die Fragestellung der beiden Vorstän]de, wenn die Stadt ein Vollgeschoss mehr genehmigt?
Dann könnten 1040 Quadratmeter Wohnfläche in 15 Wohnungen realisiert werden. Wie wirkt sich dieser bauliche Mehrwert auf die Ertrags-/Kostenrelation aus? Wie hoch kann der Abschlag auf die Kostenmiete sein, wenn alle Wohnungen gleichmäßig – nach Wohnfläche gewichtet – von dem Mehrgeschoss profitieren?

Gerechnet wurde unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten
Zuerst wurde das genehmigte Gebäude gerechnet. Unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten – das heißt unter anderem alle 15 Jahre ein neues Bad, alle zehn Jahre wird das Haus gestrichen – ergab sich eine Investitionsrendite von 2,12 Prozent. Dann rechnete die BGE das Gebäude mit einem Vollgeschoss mehr und mit der Vorgabe der Investitionsrendite von 2,12 Prozent und einer Förderzeit von 20 Jahren. Ergebnis: Die Miete reduziert sich für alle Mieter um 10 Prozent.

Bauverwaltung stimmte unbürokratisch zu
Mit der Esslinger Bauverwaltung haben sich Kulpanek und Brokate dann – nach ihren Worten – „unbürokratisch und quasi per Handschlag“ darauf geeinigt, dass die eine Etage mehr gebaut werden darf. Einfach höher bauen, das ist für Kulpanek optimal, denn die Stadt hätte keine Kosten, der Bauherr seine unveränderte Rendite. Dem Markt stünden mehr Wohnungen zur Verfügung und alle Mieter müssten weniger bezahlen.

Allerdings: Stellplatzsatzung als Hindernis
Ein Problem gab es allerdings: Laut Esslinger Stellplatzsatzung musste die BGE jetzt 15 statt elf Stellplätze schaffen.
Durch eine Wohnetage mehr wurde jedoch die Tiefgarage nicht größer. Zwei Stellplätze wurden auf dem Grundstück als Außenstellplätze geschaffen, zwei konnten in den Nachbargebäuden Krebenwiesenweg 15–19 nachgewiesen werden. Diese Häuser gehören auch der BGE. „Ein privater Eigentümer eines einzelnen Hauses hat diese Ausweichmöglichkeit nicht“, meint Oliver Kulpanek und fordert hier mehr Flexibilität.

Artikel vom 20.10.2015 © Immobilienbrief Stuttgart

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