Klarissenhof weist den Weg

Eßlinger Zeitung 14.01.2015

ESSLINGEN: Baugenossenschaft hat 125-jähriges Jubiläum - Känguru steht als Maskottchen für die Vorwärtsstrategie

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Abpfiff für das Bauträgergeschäft: Die Baugenossenschaft vermietet im Klarissenhof alle Wohnungen. Von Verkauf ist keine Rede mehr. Foto: Bulgrin

Von Hermann Dorn

Ob es hell oder dunkel ist - Kängurus können ihre Aktivitäten den Umständen anpassen. Das gilt auch für ihr Sozialverhalten. Mal bilden sie Verbände, mal gehen sie ihre eigenen Wege. Wenn es aber um die Fortbewegungsart geht, ist es mit der Flexibilität vorbei. Im Unterschied zu allen anderen Tierarten ist es ihnen aus anatomischen Gründen unmöglich, rückwärts zu laufen. Dieser Vorwärtsdrang fasziniert Oliver Kulpanek und Christian Brokate so sehr, dass die Vorstandsmitglieder beschlossen haben, das Känguru als neues Maskottchen für die Baugenossenschaft zu wählen. Im Jubiläumsjahr - das Unternehmen ist vor 125 Jahren gegründet worden - richtet sich auch ihr Blick nach vorne.
Die zukunftsorientierte Politik geht für das Führungsduo einher mit ausgeprägtem Traditionsbewusstsein. „Wir kennen die Wurzeln der Baugenossenschaft sehr gut“, sagt Kulpanek. Gerade im Jubiläumsjahr betont er, wie sehr er und Borkate sich dieser Geschichte verpflichtet fühlen. Dass es sich um gelebte Praxis handelt, veranschaulichen sie am Beispiel des Klarissenhofs. Das Quartier, das zwischen Neckar Forum und Ebershaldenfriedhof liegt, steht für eine der wichtigsten Weichenstellungen in der jüngeren Geschichte des Unternehmens. Frühere Pläne, auf dem Gelände der Firma Elektror neben 50 Mietwohnungen auch 70 Eigentumswohnungen zu bauen, sind 2011 verworfen worden. Die Frage, die das Umdenken beförderte, formuliert Brokate so: „Warum sollen wir tolle Wohnungen verkaufen, wenn sie von unseren Mitgliedern dringend gebraucht werden?“ Das Ergebnis war ein völliger Rückzug aus dem Bauträgergeschäft. „Wir konzentrieren uns nun ganz auf die Aufgabe, Wohnungen für unsere Mitglieder vorzuhalten“, so Brokate.

Langfristiges Geschäftsmodell

Hinter der Baugenossenschaft liegen turbulente Jahre. Der Generationswechsel an der Spitze hatte zu einem heftigen Machtkampf geführt, der mit scharfen Vorwürfen an den neuen Vorstand verbunden war. Mit dem klaren Bekenntnis zu einem langfristigen Geschäftsmodell, das auf eindeutige Weise den Interessen der Mitglieder dient, zieht der Vorstand einen Schlussstrich unter die Grabenkämpfe der jüngeren Vergangenheit. Dem Klarissenhof kommt in diesem Zusammenhang eine zentrale Rolle zu. Er soll auch den letzten Zweiflern zeigen, dass das Unternehmen in die richtige Richtung marschiert. 25 Millionen Euro sind investiert worden, um den Bestand zu sanieren und im Innenhof neue Wohnungen zu bauen. Dass die Rechnung aufgeht, zeigt die breite Resonanz. Innerhalb kürzester Zeit waren alle Wohnungen vermietet.
Die Baugenossenschaft sieht sich für die Zukunft gut gerüstet. „Wir haben ein überzeugendes Konzept“, sagt Brokate, der vor allem auf die Anstrengungen im Bestand verweist. Fünf Prozent der insgesamt 3000 Wohnungen rücken Jahr für Jahr in den Blickpunkt der Sanierung. Allein 2014 hat das Unternehmen elf Millionen Euro ausgegeben, um diese Quote zu erfüllen. Dem Vorstand gelingt es zugleich, überzeugende Ergebnisse einzufahren. „Auch 2014 war wirtschaftlich wieder ein gutes Jahr“, verrät Brokate schon einmal. Solche Zufriedenheit mit der Entwicklung der Baugenossenschaft ist aber nur die eine Seite der Medaille. Die andere ist: Die Situation auf dem Wohnungsmarkt bereitet dem Vorstand unverändert Sorge. „Wir kennen die Probleme“, sagt Kulpanek. Er fügt aber hinzu, dass die Handlungsmöglichkeiten des Unternehmens begrenzt sind. „Da ist die Politik gefordert.“ In Esslingen werde sich die Lage nur entspannen, wenn es dem Gemeinderat gelinge, neue Bauflächen auszuweisen.

Vorstand verteidigt Preispolitik

Obwohl auch die Baugenossenschaft ihre Mieten erhöht hat, bleibt sie mit durchschnittlich 6,40 Euro pro Quadratmeter immer noch deutlich hinter den Vergleichswerten des Esslinger Mietspiegels zurück. Dort liegt die Messlatte bei 7,42 Euro. Doch die Preisentwicklung macht vor der Baugenossenschaft nicht Halt: Im Klarissenhof liegt die durchschnittliche Miete bereits bei 10,50 Euro. Kulpanek verteidigt die Preispolitik mit einem Hinweis auf die eigene Kalkulation. „Unsere Handwerker geben uns auch keinen Rabatt für das Genossenschaftsmodell. Diese und alle anderen Kosten müssen wir an unsere Mieter weitergeben. Dazu gibt es keine Alternative.“
Zum Bestand der Baugenossenschaft gehören 3000 Wohnungen. An dieser Marke orientiert sich der Vorstand auch in Zukunft. Weil sich das Unternehmen zuletzt von einigen Gebäuden getrennt hat, die unter Denkmalschutz stehen, hat es einen kleinen Aderlass gegeben. Doch dieser Prozess ist mit dem Verkauf des Schlösschens in Hohenkreuz abgeschlossen. „Eine Sanierung hätte in diesem Fall bedeutet, dass wir eine Miete von fast 20 Euro pro Quadratmeter erreichen“, sagt Kulpanek. Getrennt hat man sich von dem Objekt aber noch aus einem weiteren Grund: Anders als Kapitalanleger kann die Baugenossenschaft die Kosten für das Denkmal nicht absetzen.
Der Vorstand hat den gesamten Bestand unter die Lupe genommen und nach Möglichkeiten gesucht, mit Neubauten die Verkäufe auszugleichen. „Wir haben ein Potenzial entdeckt, wobei die Spielräume überschaubar sind“, sagt Brokate. Erste Pläne, wie im Zuge von Sanierungen und Abrissen zusätzliche Wohnungen entstehen können, gibt es. Auf den Spuren des Kängurus wandelnd beschreibt der Vorstand die Marschroute so: „Wir wollen die Grundstücke besser ausnutzen. Allerdings nicht um jeden Preis. Begrünte Innenhöfe werden wir erhalten.“

„nutzen statt besitzen“

Als die Baugenossenschaft am 31. Mai 1890 gegründet worden ist, lebten 22 000 Menschen in Esslingen. Die Wohnungsnot war groß. Heute hat die Genossenschaft mehr als 7000 Mitglieder. Das Motto lautet nach wie vor „Nutzen statt besitzen“. Die Baugenossenschaft überlässt ihren Mitgliedern „sozial verträglichen Wohnraum zu angemessenen Entgelten“, heißt es in dem Stadtführer, der im Jubiläumsjahr herausgegeben wird. Außerdem hat die Baugenossenschaft eine Stiftung gegründet. Als Startkapital bringt sie 250 000 Euro ein. Der Erlös kommt Einzelpersonen aus Esslingen zugute. Über die Vergabe entscheidet ein Stiftungsrat.

Artikel vom 14.01.2015 © Eßlinger Zeitung

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